Игра в дефицит: кто заработает на введении безлимитной ипотеки

В Советском Союзе работники торговли зарабатывали на дефиците потребительских товаров. Колбасы на всех не хватало, спрос на нее был огромный, и разницу между реальной и официальной ценой забирали начальники продуктовых баз и директора магазинов. В сегодняшней России наиболее дефицитным товаром, в распределение которого вынужден вмешиваться даже президент, неожиданно стала субсидируемая государством ипотека.

После льготной ипотеки

Напомним, что программы льготной ипотеки были запущены в 2020 году как ответ на кризис в жилищной сфере после пандемии. Идея казалась удачной: потребители получали кредиты под 6,5%, а затем под 8%, девелоперы — резко наращивали объемы строительства, банки — улучшали показатели своего баланса за счет размещения на своих эскроу-счетах средств дольщиков. Недополученные банками доходы за выдачу льготных кредитов компенсировало государство. С каждым годом из бюджета выделялось на эти цели все больше средств.

Доступные кредиты стали главным фактором резкого роста цен на рынке недвижимости. Стремясь снизить инфляцию, в том числе разогнанную ростом цен на жилье, Банк России в этом году в несколько приемов поднял ключевую ставку до рекордно высокого уровня. В результате, ставка по ипотечным кредитам «на общих основаниях» выросла до 28%. Одновременно с этим были отменены программы льготной безадресной ипотеки, на которую приходилось около 50% выдачи кредитов с господдержкой. Понятно, что после этого спрос перешел в оставшуюся доступной семейную ипотеку и лимиты на нее были быстро выбраны. 12 декабря — еще до «Прямой линии» — Минфин сообщил, что общая сумма лимита кредитным организациям на реализацию программы семейной ипотеки увеличивается с 6,26 трлн до 8,65 трлн рублей. «Новый механизм обеспечит равномерность выборки лимита всеми кредиторами и позволит гражданам в любой момент обратиться в кредитную организацию за предоставлением льготной ипотеки», — заявили в министерстве.

Гладко было на бумаге, в реальности же банкам все время не хватало средств. На ситуацию с исчерпанием лимитов пожаловались вице-премьеру Марату Хуснуллину в конце октября участники Жилищного конгресса. Они сообщили, что банки фактически начали торговать этими преференциями. Хуснуллин в ответ пообещал позвонить президенту «Сбера» Герману Грефу, чтобы пресечь эту практику. Неизвестно, чем закончился их разговор, но уже 19 декабря фактически о том же самом президенту сообщила молодая пара, которая уже три года не может взять ипотеку. Владимир Путин назвал ситуацию «безобразием» и распорядился отменить все лимиты на семейную ипотеку. 

Что изменится

Пока рынок в некотором удивлении осмысливает происходящее и обсуждает, как теперь будут выстроены финансовые потоки из бюджета, за счет которых банкам компенсировали разницу между льготной и реальной ставкой. 

Как бы то ни было, денежный поток для стройки будет увеличен. И, на первый взгляд, это как будто к лучшему — застройщики, которые столкнулись с резким падением продаж и сели на голодный паек, получат передышку. А часть клиентов обретет возможность взять займ на жилье по приемлемым ставкам. Но не нужно думать, что выборочные льготные ипотечные программы решат проблему дефицита спроса при запредельной ставке по коммерческой ипотеке. И понятно, что если деньги напрямую пойдут через узкое горлышко банков, в очередь к которым будут выстраиваться как клиенты, так и застройщики, то финансовые организации этим воспользуются. Причем они постараются взять разного рода комиссии как с покупателей-физлиц, так и с застройщиков.

Для покупателей жилья они, скорее всего, придумают разного рода ковенанты (дополнительные условия) по кредитам. Это могут быть повышенные первоначальные взносы, обязательное страхование ипотеки только в аккредитованной при банке компании — сейчас формально можно выбрать любую с рынка, перевод своего зарплатного счета или счета своего ИП на обслуживание, открытие хотя бы небольшого депозита или получение карты.

Плюс останутся и разного рода комбинированные программы. Как мы помним, максимальный лимит по семейной ипотеке всего 12 млн рублей. В Москве на эти средства крайне сложно купить даже жилье экономкласса. Но кредитные организации могут предложить, например, оформить льготный кредит на 10 млн рублей, плюс кредит по коммерческой ставке (28%) еще на 10 млн. При этом сначала будет погашаться «тело» льготного кредита, а на второй «коммерческий» кредит с самого начала станут начислять проценты. Таким образом, общая эффективная ставка по всему кредиту приблизится к 20% годовых.

Некоторые изменения произойдут и в сознании самих покупателей. Понимая, что предельный размер кредита по семейной ипотеке небольшой, они будут обращать куда меньше внимания на качество жилья и количество квадратных метров — как говорили в советских гастрономах, берите, что дают, а то и этого не будет.

Застройщики также должны будут поделиться деньгами по льготной программе. Все девелоперы стоят в очереди к пяти крупнейшим банкам, которые выдают основной объем ипотеки. И за первые места в очереди придется заплатить. Уже сейчас комиссии в пользу банков за клиентов с семейной ипотекой составляют 5–7% от стоимости жилья.

Долгосрочные последствия

При перераспределении дефицитных и нерыночных продуктов и резко выросшей ставки создается ситуация, когда банки получают львиную долю прибыли всего российского бизнеса. Прибыль одного только Сбера за январь — октябрь этого года составила 1,3 трлн рублей и, скорее всего, перекроет прошлогодний рекорд в 1,5 трлн рублей. Между тем, по данным Росстата, сальдированная прибыль (прибыль минус убыток) всех предприятий в январе — сентябре 2024 года составила 21,4 трлн рублей, что на 19,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если даже представить, что прибыль только одного банка — «Сбера» — в 2024 году останется на уровне 1,5 трлн рублей, это составит 7% от прибыли всех компаний в России, включая сырьевые. А если к этому добавить, что в 2024 году планируемый прямой трансфер банкам из бюджета на компенсацию льготных ставок по различным видам ипотеки составит 432 млрд рублей, то бенефициары становятся слишком очевидными.

И положение будет только усугубляться. С одной стороны, государство приоткрывает строителям денежный поток. С другой же стороны, их прибыль изымается через беспрецедентно высокую процентную ставку. Сейчас в среде застройщиков возник новый термин — «отрицательное раскрытие». Суть его в следующем: как известно, застройщики получают деньги с эскроу-счетов только после выполнения определенного объема работ. До этого момента, чтобы продолжать строительство, они берут у банка кредит, как правило, по льготной ставке — в районе 5%. Этот кредит девелопер планирует погасить после сдачи объекта и полного «раскрытия» средств дольщиков. Однако сейчас такой механизм дал сбой. Из-за резко снизившегося спроса большое количество застройщиков направляет на стройку больше денег, чем получает. Плюсом идут сильно выросшие цены на рабочую силу и стройматериал. По словам вице-премьера Хуснуллина, в России наблюдается «критичный» рост цен на стройматериалы. С 2021 года в среднем цены на такую продукцию поднялись почти на 64%. А расценки на оплату труда рабочих, по нашим наблюдениям, только в этом году выросли примерно на 30%. В итоге застройщики вынуждены брать кредит для достройки объекта и платить по всему выбранному объему уже по коммерческой ставке — около 28% годовых. И когда дом сдан и все средства перечисляются на счет девелопера, их бывает недостаточно для покрытия всех расходов по проекту, где ключевой статьей становятся банковские проценты, — фактически компания работает в убыток. Это заставит застройщиков строить меньше жилья и снова вернуться к повышению цен на квартиры.

Кроме этого, увеличение спроса на жилье через льготную ипотеку внесет свой вклад в сохранение инфляционного давления. Таким образом, со стороны правительства мы наблюдаем разнонаправленные действия. С одной стороны, Центробанк пытается обуздать инфляцию через высокие ставки по кредитам, которые должны сократить возможность для получения займов. С другой стороны, правительство идет на меры, которые делают эти займы более доступными для ограниченной группы населения, и увеличивает спрос. Это как если бы водитель одной ногой давил на тормоз, а другой — жал на газ. Машина от таких действий теряет управление и может скатиться в кювет. Но пострадавшими окажутся при этом пассажиры на заднем сиденье — застройщики, которые все чаще работают в убыток. И их клиенты, для которых цена на квартиры снова вырастет.